Быть собственником придомовой территории не только приятно, но и полезно, вместе с соседями по подъезду вы сможете полноценно решать судьбу своего двора - где устроить детскую площадку, а где отвести место для стоянки автомобилей жильцов.
В то же время появятся серьезные рычаги, чтобы противостоять посторонним посягательствам на землю у вашего дома. О том, какие шаги нужно пройти для оформления в собственность придомовой территории многоэтажки – читайте ниже.
Вообще-то, как говорит Жилищный кодекс (ЖК РФ), глобальные вопросы вроде принятия решения об оформлении придомовой территории рассматриваются на общем собрании жильцов-собственников квартир в многоэтажке. Однако те, кто хоть раз пробовал собрать такое "вече", подтвердят: дело это не то чтобы совсем гиблое, но крайне трудоемкое. Основные правила организации, проведения голосования и подведения итогов общего собрания перечислены в статьях 45 – 48 ЖК.
В то же время мало кто из жильцов, не обремененных юридическим образованием, в курсе, что можно пойти более простым путем. А именно – воспользоваться Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П. КС признал противоречащей Конституции норму, которая требует непременно проводить общедомовое собрание, чтобы принять решение об оформлении участка и назначить уполномоченное лицо для проведения дальнейших процедур. Это значит, что запустить процесс легализации придомовой территории вправе любой собственник квартиры в многоэтажке, поясняют эксперты по жилищному законодательству.
В любом случае – как при обращении в одиночку, так и на основании протокола общего собрания – нужно составить заявление, адресованное уполномоченному органу государственной власти или местного самоуправления. Как правило, это орган, ведающий управлением муниципальным имуществом и (или) земельными участками в населенном пункте. В Москве, например, заявление подается в городской Департамент земельных ресурсов. Узнать название соответствующей инстанции в конкретном городе или районе можно в местной администрации.
Практикующие юристы советуют использовать в заявлении такую формулировку:
"прошу сформировать земельный участок, на котором расположен дом (адрес), и осуществить постановку данного земельного участка на государственный кадастровый учет для предоставления в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме".
Для убедительности рекомендуется также сделать ссылку на нормативно-правовые акты. Укажите, что вы обращаетесь на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Земельного и Жилищного кодексов РФ, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
Если подаете заявление от себя лично, без протокола общедомового собрания, сошлитесь также на упомянутое Постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П. В этом случае из документов вам также нужно будет предъявить паспорт и свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в доме.
Что касается полного списка документов при обращении по итогам общего собрания жильцов, то такой перечень обычно устанавливается в актах местных органов государственной власти либо органов местного самоуправления. Получить соответствующую информацию можно на официальных сайтах в Интернете либо непосредственно в администрации населенного пункта.
Следующий шаг – определение площади придомовой территории и проведение межевания, то есть установление границ двора. Многие знают, что, к примеру, межевание дачных участков влетает в немалую копеечку. Не разорит ли жильцов процедура определения границ возле городского дома? Не переживайте: этот вопрос очень гуманно решен в статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". Формирование земельного участка под многоквартирным домом и проведение межевания обязан обеспечить тот самый уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, куда мы изначально адресовали заявление об оформлении придомовой территории.
Что касается не менее больного вопроса о размере двора, то ни один федеральный нормативно-правовой акт не оговаривает, сколько метров земли от стен дома причитается жильцам. В Жилищном кодексе (статья 36) упоминается, что площади земельного участка должно хватать для "обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома". На практике, поясняют юристы, размер придомовой территории определяется в каждом случае индивидуально, в соответствии с планом застройки муниципалитета (района, микрорайона), исходя из высоты, этажности дома и других параметров.
После проведения межевания земельный участок под домом ставится на государственный кадастровый учет. За это отвечают также органы государственной власти и местного самоуправления. Они же обязаны в рамках межведомственного взаимодействия передать кадастровый паспорт придомовой территории в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
После того, как вас уведомят о постановке участка на кадастровый учет, можно приступать к завершающему шагу. Это обращение в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Победным итогом будет получение документа под названием "свидетельство о государственной регистрации общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме".
Имейте в виду, что нынешнее законодательство, увы, не устанавливает конкретных сроков формирования придомовой территории, проведения межевания и передачи данных для постановки на кадастровый учет. На практике от подачи первого заявления до получения свидетельства о собственности в среднем уходит около полугода.
Как известно, в ближайшем будущем (к 2018-му году) власти планируют ввести налог на недвижимость. Он будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая близка к рыночной. Став собственниками придомовой территории, жильцам не избежать уплаты такого налога. Не окажется ли он непосильным бременем, особенно в крупных городах, где земля особенно дорога? Эксперты по налоговому законодательству уверяют, что опасаться неподъемных платежей за участок под домом жителям многоэтажек не стоит.
Во-первых, обязательно будут предусмотрены льготы - часть площади земли не станет облагаться налогом.
Во-вторых, в любом случае платеж будет распределяться между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме. Так что в итоге сумма окажется вполне приемлемой даже для жильцов со скромным доходом, считают специалисты. В то же время пользу от полноценного распоряжения придомовой территорией переоценить трудно.
Анна Добрюха, по материалам РАПСИ
- Понятие и содержание права собственности
- Право общей собственности
- Способы приобретения права собственности
